Köpa hus eller villa i Spanien
När du köper ett hus köper du också marken, och det är marken och byggnaderna på den som kräver mest kontroll. Har huset byggts till, har poolen kommit till senare, eller ligger tomten utanför detaljplanerat område? Allt det påverkar vad du faktiskt köper. Här går vi igenom det som är speciellt för hus och villor. Själva köpprocessen, från NIE till notarie, beskrivs i Köpa bostad i Spanien.
Stämmer huset med papperen?
Tre källor ska beskriva samma hus:
- Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad): ett utdrag (nota simple) visar ägare, belastningar som pantbrev, och hur fastigheten och byggnaderna är beskrivna. Utdrag kan beställas via Colegio de Registradores.
- Fastighetstaxeringen (Catastro): visar tomtens gränser och den bebyggda ytan och har fastighetsbeteckningen (referencia catastral). Uppgifterna kan sökas i Catastros e-tjänst.
- Verkligheten: det som faktiskt står på tomten.
Skiljer de sig åt, till exempel en tillbyggnad eller pool som inte finns i registret, ska din advokat reda ut varför innan du skriver på.
Obra nueva: byggnaden ska vara registrerad
En byggnad förs in i fastighetsregistret genom en declaración de obra nueva hos notarien. För en färdig byggnad ska notarien bland annat kräva ett intyg från en behörig tekniker om att bygget har slutförts enligt projektet och de tillstånd som behövs för att byggnaden ska få användas (Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 28.1). Registratorn ska kräva samma sak (art. 28.2).
För äldre byggnader där kommunen inte längre kan kräva rivning, eftersom tiden för det har gått ut, finns ett särskilt förfarande för registrering (art. 28.4). Registreringen betyder inte att alla krav är uppfyllda: kommunen ska då anteckna byggnadens planmässiga status i registret, med de begränsningar som gäller för ägaren (art. 28.4 c). Fråga advokaten vad det innebär för just ditt hus, till exempel om du vill bygga om.
Vad får marken användas till?
Kommunen bestämmer genom sin plan vad marken är klassad som, och det avgör vad som får byggas. Ett hus på landsbygdsmark (suelo rústico eller no urbanizable) kan ha helt andra begränsningar än ett hus i ett detaljplanerat område. Be kommunen (ayuntamiento) om ett planbesked, ofta kallat certificado eller cédula urbanística, eller låt advokaten göra det. Reglerna för landsbygdsmark bestäms av varje region och kommun, och vi går inte in på dem här.
Nära kusten: Ley de Costas
Kustlagen (Ley 22/1988 de Costas) har en skyddszon (servidumbre de protección) på 100 meter inåt land räknat från strandzonens inre gräns. Zonen kan i vissa fall utökas med upp till 100 meter till (art. 23). För mark som redan var stadsmark när lagen trädde i kraft 1988 är zonen i stället 20 meter, och befintliga byggnader och användningar respekteras enligt övergångsreglerna (disposición transitoria tercera). Ligger huset nära stranden ska advokaten kontrollera om det berörs.
Hus i en urbanización
Många hus ligger i en urbanización med gemensam väg, pool eller trädgård. Har husen en gemensam, odelbar samägd del kan området omfattas av lagen om ägarlägenheter (Ley de Propiedad Horizontal, art. 24), och då gäller ofta samma saker som för en lägenhet: avgifter, stadgar och skulder som följer med. Läs Köpa lägenhet i Spanien om samfälligheten och be om intyg om skulder, stadgar och stämmoprotokoll.
Nybyggt eller eget bygge
Köper du ett nytt hus direkt från byggherren betalar du moms (IVA) 10 % plus stämpelskatt (AJD) i stället för överlåtelseskatt. Se Kostnader. De som byggt huset ansvarar i tio år för fel i bärande konstruktion, i tre år för fel som gör att huset inte uppfyller kraven på beboelighet, och byggföretaget i ett år för fel i ytskikt och finish, räknat från att bygget godkändes (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 17). Betalar du förskott under bygget ska byggherren garantera att de betalas tillbaka om huset inte blir klart (samma lag, disposición adicional primera).
Energicertifikat
Även hus ska ha ett registrerat energicertifikat. En kopia och energietiketten ska bifogas köpekontraktet, och annonser ska ange energiklassen (Real Decreto 390/2021, art. 17).
Kostnader för ett hus
- Begagnat hus: överlåtelseskatt (ITP) till regionen, till exempel 7 % i Andalusien 2026. Se Kostnader.
- Fastighetsskatt (IBI) till kommunen varje år och i många kommuner en sophämtningsavgift.
- IRNR varje år om du bor kvar i Sverige, se Skatt.
- Underhåll av tomt, pool och hus står du för själv, om huset inte ligger i en urbanización med gemensamma kostnader.
Planerar du att låna? Läs Bolån. Banken kräver en värdering (tasación), och den betalar du. Vill du ha hjälp med bolån och juridik kan du kontakta till exempel Foxes (annonslänk).
Vanliga frågor
Hur vet jag att huset är lagligt byggt?
Jämför utdraget ur fastighetsregistret (nota simple), uppgifterna i Catastro och det som finns på tomten, och låt en oberoende advokat kontrollera bygglov, obra nueva-registreringen och kommunens planbesked.
Poolen finns inte i registret. Är det ett problem?
Det kan vara det. En tillbyggnad eller pool som inte är registrerad ska advokaten utreda: finns tillstånd, kan den registreras och vad säger kommunen? Gör det innan du betalar handpenning.
Får jag bygga ut efter köpet?
Det avgör kommunens plan och markens klassning. Be om ett planbesked från kommunen innan du köper om du har planer på att bygga ut.
Gäller kustlagen mitt hus?
Om huset ligger inom 100 meter från strandzonens inre gräns, eller 20 meter för mark som var stadsmark 1988, ligger det i kustlagens skyddszon. Advokaten kan kontrollera gränsen.
Har ett hus i en urbanización samfällighetsavgift?
Ofta ja, om husen delar på gemensamma ytor eller tjänster. Fråga efter stadgar, budget och intyg om skulder, precis som för en lägenhet.
Texten är allmän information, inte juridisk eller skattemässig rådgivning.
Källor
- BOE, Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (art. 28)
- BOE, Ley 22/1988 de Costas (art. 23 och disposición transitoria tercera)
- BOE, Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal (art. 24)
- BOE, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (art. 17 och disposición adicional primera)
- BOE, Real Decreto 390/2021 (energicertifikat, art. 17)
- Sede Electrónica del Catastro
- Colegio de Registradores (nota simple)
- Agencia Tributaria, Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?
Gratis köpguide 2026
Köpa bostad i Spanien – hela köpet i en guide
- Steg för steg genom köpet: från NIE och bolån till reservationsavtal, notarie och nycklar.
- Alla kostnader samlade: ITP, IVA, AJD, notarie, register och de årliga skatterna, region för region.
- Checklista mot fallgropar: det du ska kontrollera innan du skriver på, så att du slipper dyra överraskningar.