Köpa lägenhet i Spanien

Redaktionen, spanskabostader.com · uppdaterad 2026-11-04

En lägenhet i Spanien är nästan alltid en ägarlägenhet: du äger själva bostaden och en andel av huset och de gemensamma utrymmena, som trapphus, tak, trädgård och pool. Alla ägare bildar tillsammans en samfällighet, en comunidad de propietarios, som styrs av lagen om ägarlägenheter (Ley de Propiedad Horizontal). Här går vi igenom det som skiljer ett lägenhetsköp från andra bostadsköp. Själva köpprocessen, från NIE till notarie, beskrivs i Köpa bostad i Spanien.

Samfälligheten (comunidad de propietarios)

Som ägare ska du betala din andel av husets gemensamma kostnader. Andelen (cuota de participación) står i den grundläggande handlingen för huset eller i stadgarna (art. 9.1 e Ley de Propiedad Horizontal). Avgiften bestäms av samfälligheten. Det finns ingen generell nivå, så be om senaste budget och bokslut.

Det här bör du be säljaren eller förvaltaren om innan du skriver på:

Intyg om skulder till samfälligheten. Vid köpet hos notarien ska säljaren intyga att avgifterna är betalda eller ange vad som är obetalt, och visa ett intyg från samfällighetens sekreterare med ordförandens godkännande. Utan intyget får notarien inte skriva köpebrevet, om du inte uttryckligen avstår. Intyget ska utfärdas inom sju kalenderdagar från begäran (art. 9.1 e).
Stadgar och ordningsregler (estatutos, normas de régimen interior). Där kan det stå vad du får och inte får göra i bostaden.
Protokoll från de senaste stämmorna (actas de la junta). Där syns beslutade renoveringar och extra uttaxeringar.
Budget, bokslut och reservfond.

Skulder som följer med lägenheten

Avstår du från intyget och det finns obetalda avgifter kan de bli ditt problem. Den som köper en ägarlägenhet svarar med lägenheten för tidigare ägares obetalda gemensamma avgifter för innevarande år och de tre föregående kalenderåren (art. 9.1 e). Det gäller även om köpet är inskrivet i fastighetsregistret.

Reservfond och extra uttaxeringar

Varje samfällighet ska ha en reservfond för underhåll och reparationer. Den ska vara minst 10 % av den senaste ordinarie budgeten (art. 9.1 f). Beslutar samfälligheten om en extra uttaxering (derrama) för förbättringar betalas den av den som äger lägenheten när betalningen förfaller (art. 17.11). Fråga därför efter beslutade men ännu inte förfallna uttaxeringar och skriv in i avtalet vem som betalar dem.

Vill du hyra ut till turister?

Sedan den 3 april 2025 måste den som vill börja hyra ut en lägenhet som turistbostad först få samfällighetens uttryckliga godkännande (art. 7.3, infört genom Ley Orgánica 1/2025). Ett beslut som godkänner, begränsar eller förbjuder turistuthyrning kräver att tre femtedelar av ägarna röstar för, och de ska också representera tre femtedelar av andelarna (art. 17.12). Samma majoritet kan besluta om upp till 20 % högre avgifter för lägenheter som hyrs ut till turister.

Räknar du med hyresintäkter ska du alltså kontrollera stadgarna och stämmoprotokollen före köpet, och dessutom regionens och kommunens regler. Läs mer i Hyra ut.

Energicertifikat

Säljaren ska bifoga en kopia av ett registrerat energicertifikat och energietiketten till köpekontraktet. Annonser för bostäder till salu ska ange bostadens energiklass, oavsett om de finns hos en mäklare, på en portal eller i tidningen (Real Decreto 390/2021, art. 17). Certifikatet gäller i högst tio år, eller fem år om klassen är G (art. 13).

Nyproduktion och köp på ritning

Köper du en ny lägenhet direkt från byggherren betalar du moms (IVA) 10 % plus stämpelskatt (AJD) i stället för överlåtelseskatt (ITP). Momsen 10 % gäller även upp till två garageplatser och förråd som köps tillsammans med lägenheten. Satserna per region finns i Kostnader.

Två regler i byggnadslagen (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación) är bra att känna till:

Förskott ska vara garanterade. En byggherre som tar emot pengar innan lägenheten är färdig ska garantera att de betalas tillbaka med ränta, genom en försäkring (seguro de caución) eller en bankgaranti (aval), om bygget inte startar eller inte blir klart i tid. Pengarna ska sättas in på ett särskilt konto i en bank (första tilläggsbestämmelsen, disposición adicional primera). Be om garantin för just din lägenhet innan du betalar.
Ansvar för fel. De som byggt huset ansvarar i tio år för fel i bärande konstruktion, i tre år för fel som gör att huset inte uppfyller kraven på beboelighet, och byggföretaget i ett år för fel i ytskikt och finish, räknat från att bygget godkändes (art. 17).

Begagnad lägenhet

För en begagnad lägenhet betalar du överlåtelseskatt (ITP) till regionen, till exempel 7 % i Andalusien och 9 % i Valenciaregionen 2026. Se Kostnader. Låt en oberoende advokat kontrollera ägare och belastningar i fastighetsregistret (nota simple), att samfällighetsavgifter och fastighetsskatt (IBI) är betalda och att det som finns på plats stämmer med registret, till exempel inglasade terrasser. Att glasa in en terrass kräver normalt samfällighetens beslut (art. 17.4).

Är säljaren inte bosatt i Spanien ska du hålla inne 3 % av priset och betala in det med modelo 211. Läs mer i Skatt.

Efter köpet

Samfällighetsavgift varje månad eller kvartal, enligt samfällighetens beslut.
Fastighetsskatt till kommunen (IBI) och i många kommuner en sophämtningsavgift.
Bor du kvar i Sverige: årlig skatt för icke-residenter (IRNR) på en schablonintäkt, se Skatt.
Uppge en adress i Spanien till samfällighetens sekreterare för kallelser och meddelanden. Annars räknas lägenheten som din adress (art. 9.1 h).

Ska handpenningen eller köpeskillingen växlas från kronor? Jämför vad som kommer fram i euro hos din bank och hos till exempel Currencies Direct (annonslänk). Se även Valuta.

Vanliga frågor

Kan jag bli skyldig att betala förra ägarens avgifter?

Ja. Lägenheten svarar för obetalda gemensamma avgifter för innevarande år och de tre föregående kalenderåren (art. 9.1 e Ley de Propiedad Horizontal). Kräv därför intyget om skulder till samfälligheten vid köpet.

Får jag hyra ut lägenheten via bokningsplattformar?

Det beror på stadgarna, samfällighetens beslut och regionens och kommunens regler. Sedan den 3 april 2025 behöver du samfällighetens uttryckliga godkännande innan du börjar hyra ut som turistbostad, och du behöver ett nationellt registernummer för korttidsuthyrning. Se Hyra ut.

Hur stor är reservfonden?

Minst 10 % av samfällighetens senaste ordinarie budget, enligt art. 9.1 f Ley de Propiedad Horizontal.

Vem betalar en extra uttaxering som beslutats före köpet?

Enligt lagen den som äger lägenheten när betalningen förfaller (art. 17.11). Ni kan avtala om något annat, så skriv in det i köpekontraktet.

Är mina förskott skyddade om jag köper på ritning?

Byggherren ska enligt byggnadslagen garantera förskotten med en försäkring eller bankgaranti och ta emot dem på ett särskilt konto. Be om garantidokumentet för din lägenhet innan du betalar.

Texten är allmän information, inte juridisk eller skattemässig rådgivning.

Källor

Omslaget till köpguiden Köpa bostad i Spanien steg för steg

Gratis köpguide 2026

Köpa bostad i Spanien – hela köpet i en guide

Steg för steg genom köpet: från NIE och bolån till reservationsavtal, notarie och nycklar.
Alla kostnader samlade: ITP, IVA, AJD, notarie, register och de årliga skatterna, region för region.
Checklista mot fallgropar: det du ska kontrollera innan du skriver på, så att du slipper dyra överraskningar.