Mäklare i Spanien: så fungerar det

Redaktionen, spanskabostader.com · uppdaterad 2026-11-04

I Sverige måste en fastighetsmäklare vara registrerad hos en statlig myndighet. I Spanien finns inget sådant krav i hela landet. Vem som helst får i princip arbeta som mäklare (agente inmobiliario), men flera regioner har egna register med krav. Här går vi igenom vad det innebär för dig som köpare och vad du bör kontrollera.

Inget nationellt krav på licens

Enligt en statlig lag från 2003 får både privatpersoner och företag förmedla bostäder utan särskild utbildning och utan att vara med i någon yrkesorganisation. Det gäller med förbehåll för de krav som regler till skydd för konsumenter kan ställa (Ley 10/2003, art. 3). Titeln Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) finns kvar med egna krav på yrkeskvalifikation, men den krävs inte för att förmedla bostäder.

Regionala register

Flera regioner har infört egna register. Reglerna skiljer sig åt och ändras, så kontrollera det som gäller där du köper:

Katalonien (Costa Brava, Barcelona): registrering i Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya är obligatorisk för mäklare som är etablerade i Katalonien. Det krävs bland annat utbildning, ansvarsförsäkring och en garanti, och registret är offentligt. Mäklaren ska visa registrets märke med registreringsnummer på skyltar, i dokument och i annonser.
Valenciaregionen (Costa Blanca): registrering i Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana (RAICV, Decreto 98/2022) är obligatorisk, offentlig och kostnadsfri. Registreringsnumret ska stå i uppdragsavtalet. Domstolen TSJCV upphävde i december 2024 flera av kraven, bland annat de fasta beloppen för garanti och ansvarsförsäkring. Domen kunde överklagas.
Andalusien (Costa del Sol): bostadslagen Ley 5/2025, i kraft sedan 24 januari 2026, inrättar ett register för bostadsmäklare och anger att registrering krävs för att arbeta som mäklare (art. 50). Registret ska vara i drift inom två år från att lagen trädde i kraft (disposición final séptima). I en överenskommelse med staten, publicerad i BOE 19 oktober 2026, åtog sig Andalusiens regering att ändra lagen så att registrering inte längre blir ett villkor för att arbeta som mäklare. Kontrollera aktuell status innan du utgår från att registret finns.
Balearerna (Mallorca): regionens register för mäklare är enligt regionregeringen frivilligt. Regelverket innehåller ändå skyldigheter för mäklare, bland annat ett minsta innehåll i uppdragsavtalet.

Vi har inte gått igenom reglerna i övriga regioner, bland annat Kanarieöarna och Murcia.

Vem företräder mäklaren?

I Spanien är det vanligt att mäklaren har uppdraget från säljaren, men det avgörs av avtalet (nota de encargo eller contrato de intermediación). Fråga mäklaren rakt ut vem som är uppdragsgivare och vem som betalar arvodet. Oavsett svaret bör du ha en egen, oberoende advokat som inte samarbetar med säljaren eller mäklaren. Advokater och gestorías hittar du i vår katalog.

Arvode: vem betalar och hur mycket?

Vi har inte hittat någon statlig regel om vem som betalar mäklararvodet eller hur stort det är. Det avgörs av avtalet mellan mäklaren och uppdragsgivaren. När en bostad säljs yrkesmässigt till konsumenter ska det totala priset i informationen om bostaden omfatta eventuellt mäklararvode (honorarios de Agente) och moms om sådan ska betalas (Real Decreto 515/1989, art. 6). Be därför om ett skriftligt besked om:

vad som ingår i det pris du ser,
om arvodet läggs på priset eller betalas av säljaren,
vad du själv ska betala, om något.

Annonsen ska stämma

En annons för en bostad till salu får inte vara vilseledande eller utelämna väsentliga uppgifter. Uppgifter i annonsen om bostaden, läget, standarden och betalningen kan krävas även om de inte står i kontraktet (Real Decreto 515/1989, art. 3). Den som säljer yrkesmässigt ska bland annat kunna visa planritning, bostadens yta (superficie útil), uppgifter om registreringen i fastighetsregistret och totalpris (art. 4). Annonsen ska också ange bostadens energiklass (Real Decreto 390/2021, art. 17.3).

Reservation och handpenning via mäklaren

Ofta är det mäklaren som tar emot en reservationsavgift eller handpenning. Innan du betalar:

Läs avtalet med din advokat. Vad gäller om du drar dig ur, och om säljaren gör det?
Ta reda på vem som håller pengarna och på vilket konto.
Kontrollera vilken typ av handpenning det är. Enligt civillagen kan ett köp hävas om köparen avstår handpenningen eller säljaren betalar tillbaka den dubbelt, om handpenningen är av den typen (Código Civil, art. 1454). Vilken typ det är avgörs av hur avtalet är skrivet.

Ska du föra över handpenningen från Sverige? Jämför vad som kommer fram i euro hos din bank och hos till exempel Currencies Direct (annonslänk) eller Wise (annonslänk).

Checklista: kontrollera mäklaren

Registreringsnummer i det regionala registret, där ett sådant finns och är obligatoriskt. Sök i registret.
Skriftligt uppdragsavtal eller villkor: vem är uppdragsgivare, vad kostar det och vem betalar?
Energiklass och fullständig information om bostaden.
Ett skriftligt avtal innan du betalar någon reservationsavgift.
En egen advokat som granskar bostaden och avtalen.

Texten är allmän information, inte juridisk eller skattemässig rådgivning.

Vanliga frågor

Måste en mäklare i Spanien ha licens?

Inte enligt statlig lag. Ley 10/2003 tillåter förmedling utan särskild utbildning eller medlemskap i en yrkesorganisation. Flera regioner, bland annat Katalonien och Valenciaregionen, kräver däremot registrering i ett regionalt register.

Vem betalar mäklaren i Spanien?

Det finns ingen statlig regel om det. Det avgörs av avtalet mellan mäklaren och uppdragsgivaren, som ofta är säljaren. Fråga skriftligt vad du som köpare ska betala.

Ingår mäklararvodet i priset?

När en bostad säljs yrkesmässigt till konsumenter ska totalpriset i informationen om bostaden omfatta eventuellt mäklararvode och moms (Real Decreto 515/1989, art. 6). Be ändå om ett skriftligt besked.

Behöver jag en advokat om jag har en mäklare?

Det finns inget lagkrav, men mäklaren företräder ofta säljaren. En oberoende advokat kontrollerar fastigheten och avtalen för din räkning. Se Advokat.

Hur kontrollerar jag att mäklaren är registrerad?

I Katalonien och Valenciaregionen är registren offentliga. Be mäklaren om registreringsnumret och sök på det i regionens register.

Källor

Omslaget till köpguiden Köpa bostad i Spanien steg för steg

Gratis köpguide 2026

Köpa bostad i Spanien – hela köpet i en guide

Steg för steg genom köpet: från NIE och bolån till reservationsavtal, notarie och nycklar.
Alla kostnader samlade: ITP, IVA, AJD, notarie, register och de årliga skatterna, region för region.
Checklista mot fallgropar: det du ska kontrollera innan du skriver på, så att du slipper dyra överraskningar.