Köpa bostad från ett dödsbo i Spanien (herencia): så gör du
Bostäder som säljs av arvingar (en herencia) kan vara bra köp, men det juridiska är mer komplicerat än vid en vanlig försäljning. Den viktigaste regeln: köp av dem som står som ägare i fastighetsregistret, eller som kan bevisa att de har ärvt och tagit emot arvet.
1. Arvingarna måste ha tagit emot arvet
I Spanien ska arvingarna aktivt ta emot (acceptera) arvet. Att acceptera eller avstå är frivilligt, och det går inte att göra delvis, på villkor eller med en tidsgräns (Código Civil, artikel 988 och 990).
Det finns två sätt att acceptera:
- Pura y simple: arvingen svarar för dödsboets skulder också med sina egna tillgångar (artikel 1003).
- A beneficio de inventario: med bouppteckning, där arvingen svarar för skulderna bara upp till vad arvet är värt. Det ska anmälas hos notarie (artikel 1010–1011).
Den som säljer sin rätt till arvet anses därmed ha accepterat det (artikel 1000). Kan en arvinge inte bestämma sig kan den som har ett intresse be notarien ge arvingen 30 dagar att svara. Svarar arvingen inte räknas arvet som accepterat utan förbehåll (artikel 1005).
För dig som köpare: be att få se arvskiftet (escritura de aceptación y adjudicación de herencia) och kontrollera att alla arvingar finns med. Är arvingarna oense kan försäljningen dra ut på tiden. Kan de inte enas om skiftet hänvisar lagen till domstol (artikel 1059).
2. Kontrollera nota simple
Beställ ett utdrag från fastighetsregistret (nota simple). Där ser du:
- vem som står som ägare: fortfarande den avlidne, eller redan arvingarna,
- inteckningar, utmätningar och andra belastningar.
Arvet kan inte skrivas in i registret förrän skatten för det har redovisats (Ley Hipotecaria, artikel 254). Står den avlidne fortfarande som ägare behöver arvingarna normalt ordna både arvskiftet och inskrivningen före eller i samband med ditt köp. Låt din advokat lägga upp ordningen. Se Advokat.
3. Skulder och belastningar
- Inteckningar och andra belastningar som står i registret följer med fastigheten. De ska lösas och avregistreras vid köpet.
- Dödsboets skulder: borgenärer kan kräva ut skulder av arvingar som har accepterat utan bouppteckning (Código Civil, artikel 1084).
- Kommunala skulder och gemensamhetsavgifter (IBI, comunidad) som kan följa med bostaden: begär kvitton och intyg från säljarna, som vid alla köp. Se Köpa bostad.
4. Plusvalía: två gånger
Kommunens skatt på markens värdeökning (plusvalía municipal) kan uppstå två gånger:
- Vid dödsfallet: vid arv betalar den som tar emot marken, alltså arvingen (TRLRHL, artikel 106).
- När arvingarna säljer till dig: säljaren, alltså arvingarna, betalar.
Underlaget räknas med en schablon (markens taxeringsvärde gånger en koefficient efter innehavstid), men visar den skattskyldiga att den faktiska värdeökningen är lägre används den (TRLRHL artikel 107). Har marken inte ökat i värde blir det ingen skatt (artikel 104.5). Kommunen bestämmer skattesatsen, högst 30 % (artikel 108). Se Skatt.
Obetald plusvalía är säljarnas skatt, men låt advokaten kontrollera att den är hanterad.
5. Arvingar som bor utomlands: 3 % kvarhållen skatt
Bor en eller flera säljare utanför Spanien ska du som köpare hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in det till Agencia Tributaria på modelo 211 (TRLIRNR artikel 25.2). Det gäller också när säljarna är arvingar. Se Skatt.
6. Hos notarien
Köpet slutförs med köpebrev (escritura) hos notarie, som vid andra köp. Alla som äger bostaden ska skriva under eller företrädas med fullmakt. Är arvskiftet inte klart kan notarien ibland göra arvskiftet och försäljningen i samma veva. Det avgör din advokat och notarien utifrån fallet.
Risker att se upp med
- Alla arvingar är inte med. En försäljning utan alla ägare kan bli omöjlig att fullfölja.
- Arvet är inte accepterat eller inte inskrivet. Det kan försena tillträdet med månader.
- Okända arvingar eller tvist om testamentet.
- Skulder och belastningar som inte har lösts.
- Ej redovisad arvsskatt som stoppar inskrivningen. Arvsskatten (Impuesto sobre Sucesiones) styrs delvis av regionerna. Belopp och tidsfrister har vi inte kontrollerat.
- Handpenning för tidigt. Betala inte arras innan advokaten har bekräftat vem som får sälja.
Källor
- BOE, Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)
- BOE, Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946)
- BOE, Real Decreto Legislativo 2/2004 (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales)
- BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes)
- Agencia Tributaria, Retención del adquirente de un inmueble
Gratis köpguide 2026
Köpa bostad i Spanien – hela köpet i en guide
- Steg för steg genom köpet: från NIE och bolån till reservationsavtal, notarie och nycklar.
- Alla kostnader samlade: ITP, IVA, AJD, notarie, register och de årliga skatterna, region för region.
- Checklista mot fallgropar: det du ska kontrollera innan du skriver på, så att du slipper dyra överraskningar.